传统园区模式已死，“产业引领+基金操盘”时代到来！

传统园区模式，往往是以土地财政、房地产驱动和土地资源买卖为基本框架，不可否认在一定历史时期内有过贡献，但弊端和后遗症同样明显。在新常态下，如果继续这种模式，无异于涸泽而渔，饮鸩止渴。

而雄安新区的出现是一个非常具有历史坐标意义的信号，那就是传统园区模式即将走向终结，取而代之的，是以税收财政、产业创新引领和创新资源流动为基本框架的新型园区模式。

那么，一旦围绕着土地和物业价值（更不要说房地产）的商业逻辑不再行得通，产业地产商们如何面对这个新局面呢？

所以我提出了，雄安模式，是告诉产业地产行业必须要走入新的时代了，这个时代的核心是五句话，“产业引领、基金操盘、精准定制、增值服务、营运为王”。

大家知道20世纪80年代，深圳经济特区实施对外开放，带领珠三角经济腾飞，形成了中国经济增长的第一阶段；90年代，实际上是上海浦东新区以金融和贸易为抓手，通过综合改革成为了中国经济增长的第二阶段；而现在雄安新区的建设，实际上是处于跟深圳、浦东相对不同的历史时期，它的历史使命是完全不一样的。

简单来说，就是80年代，深圳偏向于“开放”，90年代，浦东偏向于“改革”，到了现在，雄安新区更强调的是“创新”。国家设立雄安新区，其意义更多的是体现在制度创新、模式创新，是一种有别于深圳、浦东的全新的“改革开放”。

因为如今的中国经济正在经历“换挡减速”，与当年深圳和浦东高速发展时期中国经济每年10%左右的GDP增长速度相比，雄安发展面对的是一个增速下降的经济周期。

所以我的感觉是，雄安新区的建设不能被简单理解成疏解首都经济功能的基建工程，或简单的房地产项目，其发展思路必须区别于过往以天量信贷带动投资进而推动GDP的增长逻辑。只有从中国经济社会发展的转型来理解雄安，才能让其找到独特的位置，成为真正的“千年大计”。

而这种新变量，对园区开发而言，同样是颠覆的、革新的。最近我和很多的产业地产商老板进行交流，我说雄安新区的设立从一开始就决定了，雄安新区不可能走房地产开发的老路，而是要成为中国制度创新、模式创新的“新高地”，园区开发运营也要走产业引领、创新驱动的新路，要去房地产中心化，不能再靠房地产去驱动了。

既然不能再靠房地产去驱动了，那导致资金和现金流很难配对，就需要产业基金来引领；同时，雄安作为新设立的新区，规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，其明确的七大任务涉及大量的固定资产投资，基础设施投资规模将达万亿级，且回报周期较长，也需要PPP基金引导各类社会资金参与投入。

这样将有利于地方政府将摆脱土地财政的桎梏，区域发展将告别“高房价”的掣肘，创新产业将得到举国之力的孵化培育。要实现这一切，则需要制度层面和模式层面的双重颠覆性创新。

所以我认为，这次雄安新区的模式可能不仅仅是解决钱的问题，而是有望成为中国实现区域战略、协同发展、制度创新、模式转型的新高地。雄安可以承接更多的北京的“双创”功能，推动高科技产业的向前发展；这给园区开发带来的启示，就是要抢占科技创新的制高点，用“产业+服务”撑起整个区域发展。

从过往深圳、浦东的经验中对标创新实践的话，我认为雄安新区要实现裂变式创新，跨越式发展，首先一定要向珠三角、长三角一样实现区域协同发展，这本身就是京津冀协同的第一要旨；

其次是相比于外向型色彩更重的珠三角和长三角，雄安新区本身发展外向型经济的制约因素很大，因此应该更注重科技创新、服务产业方面；

最后，雄安新区以及整个京津冀协同，可以重点关注四个方向：城市建设产业链、环保产业链、创新产业链、产业升级专业服务产业链，这四个方面实际上从开发建设、产业规划、创新驱动、整合服务等方面展开，也是一个完整的产业园区发展链条，从这点意义上说，未来园区规划要更加关注产业引领。

这种趋势也逼迫我们产业地产商在园区开发模式寻求创新，原有靠土地增值、卖房收入、商业地产、住宅地产作为园区的收入核心的模式难以为继，需要寻求“产业导入+园区运营”这种具有内生动力的新商业模式。

这也从另外一个角度佐证了我们张江高科“房东+股东”模式的前瞻性，即保留租金收入，把房地产的买卖收入靠投资收益来替代，又切入了整个园区科创企业全生命周期，来最大限度地分享园区企业全生命周期的价值。在这个模式中，园区是集聚高科技产业资源的稳定器，产业投资是促进科技企业发展的加速器，创新服务则是连接园区经济与产业投资协同发展的驱动器。

在基金模式方面，雄安应该探索由政府主导、上市企业牵头，设立推动产业升级的专业化基金。例如，以“母基金+子基金”的方式成立产业基金，吸引社会资本参与到产业创新中来，激发产业创新的活力；在园区方面，政府主导的园区开发模式一定要向“政府引导、企业参与、基金操盘”转变。

通过基金操盘引进社会资本，能够充分发挥政府引导资金的作用，来让政府和社会资本在新园区开发上形成利益共享、风险共担的可持续发展框架。也就是我一直强调的“园区PPP”模式，能够在大规模的园区开发上平滑政府财政支出，缓解政府财政资金压力，并有利于园区招商引资，提高园区综合开发效益。

最后具体在雄安新区的PPP模式中，我有如下的四点建议：

1、让基础设施先行。

可以将骨干交通路网交通、水电、信息等城市基础设施、公建配套设施和环境工程作为新区开发先行中的先行，并将其打包一个“PPP项目”进行立项，政府授权相关职能部门作为本项目的发起方与实施机构，通过竞争性方式选择社会资本，并指定政府方股东与社会资本共同出资组建PPP项目公司。

政府与项目公司签署PPP项目合同，授权其在项目合作期内负责本项目的建设、融资、运营和维护。

通过传统基础设施PPP模式来建设新区基础设施、提供公共服务和社会服务产品，能够高效完善园区基础设施、提升产业配套服务能力，优化园区企业营商环境，激发入园企业的创新创业热情，实现“筑巢引凤”目标。

2、在起步区先建，分步实施开发计划。

待园区骨干交通路网建成，基础设施及配套设施完善时，以起步区为核心区域，在园区区域战略、产业规划和功能布局的引导下，引进具有丰富的“产业地产+产业投资+园区运营管理”经验的社会资本园区综合服务商，通过社会资本对园区的运营管理、产业招商、产业服务及打造园区品牌等工作，导入相关产业，以产业发展带动人口、资金、信息流的集聚，促进企业发展，进而实现财政增量收入。

3、增强产业投资能力，拓宽项目盈利渠道。

今后园区PPP模式的趋势是通过投资开发园区基础设施和配套设施获取基本的收益，通过提供园区内企业和人员综合服务获取变动收益，通过社会资本自身的资产证券化和再资产证券化，放大收益水平、分散风险。

4、要突破政策限制，实现资源流动。

突破国有资本对外股权投资限制。要尽快出台PPP项目资产证券化相关优惠政策。要发挥基金投融资优势。

据《中国经济周刊》记者了解，上海科创中心股权投资基金的成立，将服务于上海全球科创中心建设，重点投资区域是上海的主要高科技园区如张江、紫竹、杨浦、漕河泾、嘉定、临港等，以及上海股交中心的“科技创新板”，并向周边区域辐射。

葛培健认为，张江高科参与投资的上海科创中心建设母基金是园区开发运营模式从“地产化”转向“产业引领、基金操盘”的大胆尝试。

园区开发公司是中国自成特色的产物，通常走土地批租、滚动开发之路，承担园区开发建设、租售运营和招商引资等功能。盈利模式是通过区域开发和物业开发，用低租金低地价吸引高新企业落地。

自1990年4月浦东开发以来，先后形成了陆家嘴、金桥、张江和外高桥四大园区开发公司，每家旗下各有一上市平台。其中，张江高科对应张江集团，1996年在上证所挂牌上市，是张江高科技园区开发、运营和服务的主力。

张江高科早年的模式和多数同行一样，以“地产化”为主要开发模式。但是随着张江区域的不断开发，客观条件上留给张江高科进行房地产开发的空间越来越少，单纯依靠物业租金使得张江高科面临被资本市场边缘化的窘境。加之主观的转型需求，产业投资成为张江高科新的转型方向。

葛培健向《中国经济周刊》记者表示：“探索由政府主导、上市企业牵头，设立推动产业升级的专业化产业基金，通过产业基金，吸引社会资本参与到产业创新中来，激发产业创新的活力，有机会成为推动园区产业结构升级的驱动器。”

张江高科从2006年就开启了产业投资之路。2006年，张江高科通过吸引高科技企业入驻并且提供配套服务，并选择优质企业进行投资。公司当年新增投资金额为3059万元，比上年增加了87％。

2007年，张江高科出资1.65亿元成立上海浩成创业投资有限公司。2010年6月，浩成创投又出资10.2亿元，设立上海张江成创投资有限公司，用于投资医药、医疗器械和金融板块优质项目。

2010年8月18日，嘉事堂成功登陆中小板，作为二股东的张江高科在这一笔投资上浮盈6.1亿元，一战成名。

此后，张江高科的股权投资遍地开花。2015年，张江高科完成对金融发展基金、武岳峰投资、朗朗科技、微电子装备公司等的股权投资。2016年，张江高科领投嗨修养车新一轮数千万元的融资；以FOF模式间接投资蚂蚁金服；通过参股的基金公司对生鲜电商天天果园进行了一亿元投资。当年张江高科还直投百事通、赛赫智能等新三板上市企业，直投的康德莱和间接投资的步长制药也登陆主板。

截至2017年一季度，张江高科对外投资项目规模为37.89亿元，累计投资创业类项目99个。其中，已上市企业26家（包括完全退出8家），预披露企业2家，拟上市企业11家，改制企业1家。

数据显示，张江高科通过FOF模式参与了14只基金的投资，基金投资规模累计17.30亿元。

园区开发的基金操盘模式，除了产业引导基金外， PPP（政府和社会资本合作）基金牵引园区基础设施建设也是一个很重要的方面。张江高科参与投资的“京津冀协同发展园区开发基金”就是探索PPP基金提高园区开发效益的新尝试。

葛培健向《中国经济周刊》记者表示：“园区PPP基金操盘模式是，引进社会资本，发挥其在园区建设和运营管理方面的优势和经验，与政府形成在园区开发上‘利益共享、风险分担’的长期合作关系，通过合理设置项目运作结构、合作内容、运作方式及回报机制等内容，创新园区融资机制。”

张江高科曾经在张江科学城西北片的技创区进行了全国园区PPP建设的首次尝试。1999年，根据上海市的战略部署，浦东新区管理委员会决定在张江高科技园区内建设1平方公里的张江技术创新区。面对当年上海全市财政收入仅为431.8亿元，且当年固定资产投资总额需求超过1852亿元的现实情况，浦东新区在张江技创区投资建设中首创了“BOO”模式（建设—拥有—运营），于当时而言，该项目开创了政府与社会资本合作投资、建设运营科技园区的先例。

葛培健对《中国经济周刊》记者说：“采用PPP模式不仅能够平滑政府财政支出，在前期政府资金不足时，由社会资本投资建设，未来园区产业项目成果显现、政府的税收和财政收入增长后再逐步给予社会资本必要的投资回报，这样可在短时期内完成园区基础设施及配套设施建设。同时也有利于园区招商引资，提高综合开发效益。”

葛培健建议，尽快出台PPP项目资产证券化相关优惠政策。“PPP项目资产证券化为社会资本项目资本金投入提供了退出机制，激发了社会资本参与园区建设的热情和活力。出台推动资产证券化上市、交易、退出机制的相关政策和细则，将进一步助推项目加速落地，加快园区的开发、建设和运营。” 葛培健说。